Precio por m² por colonia, solo donde hay anuncios suficientes
Cuánto se publica por metro cuadrado construido, colonia por colonia. La mayoría de las colonias de nuestro inventario no aparece, y ese es el punto: solo salen las que reúnen cuatro anuncios comparables o más. Lo que sigue es hasta dónde alcanza nuestro inventario, no el mercado de dos ciudades.
«¿A cuánto está el metro cuadrado en San Pedro?» es la primera pregunta de casi cualquier conversación sobre comprar o vender aquí. Y casi siempre se contesta con un número redondo que alguien oyó en algún lado. Este reporte contesta con lo único que podemos sostener: lo que se publica hoy en nuestro inventario, colonia por colonia, con el número de anuncios detrás de cada cifra.
La tabla
De qué habla exactamente esta tabla. Cubre 5 colonias —4 en San Pedro Garza García y 1 en Monterrey—, que son las únicas de nuestro inventario que reúnen 4 anuncios comparables o más. Otras 31 colonias se quedaron fuera por no reunir suficientes. Detrás de las cifras hay 73 anuncios comparables, de los 138 publicados en total. Esto no es el mercado de San Pedro ni el de Monterrey: es lo que nuestro inventario alcanza a sostener, y no pretende ser más.
| Colonia | Municipio | Anuncios (n) | Mediana $/m² | Se publican entre |
|---|---|---|---|---|
| Valle del Campestre | San Pedro Garza García | 4 | $170,979 | $122,222 – $180,788 |
| Jardines del Campestre | San Pedro Garza García | 9 | $122,464 | $112,121 – $152,299 |
| Zona Valle Oriente | San Pedro Garza García | 4 | $119,925 | $112,389 – $122,941 |
| Del Valle | San Pedro Garza García | 9 | $106,006 | $72,449 – $141,372 |
| Santa María | Monterrey | 4 | $93,260 | $87,413 – $114,286 |
Procedencia — datos al 21 de agosto de 2026: los 138 anuncios publicados del inventario de Montana Realty en esa fecha. Precio de pedida por m² construido; solo casa y departamento, solo venta en pesos. La fecha del corte de datos y la de publicación del artículo son cosas distintas y no tienen por qué coincidir.
Las que se quedaron a un anuncio de entrar: Barrio Antiguo (Monterrey), Privada Valle Poniente (Santa Catarina). Con 3 comparables el número lo decidiría un anuncio suelto, no la zona.
Cómo leerla sin equivocarse
La columna que más importa no es la mediana: es la n. Es el número de anuncios que formaron la cifra, después de descartar los extremos. Una mediana con nueve anuncios detrás describe una zona; una con cuatro describe cuatro casas que resultan estar en la misma zona. Las dos salen aquí, y por eso el número está a la vista en vez de escondido en una nota al pie.
La columna «se publican entre» dice más que la mediana. Cuando el rango de una colonia es estrecho, el mercado de esa zona es homogéneo y la mediana significa algo. Cuando es ancho, la colonia está mezclando productos distintos —un departamento chico y una casa grande, obra nueva y obra de hace treinta años— y la mediana es apenas el punto medio de cosas que no se parecen.
Aquí no se dice «vale». Todo lo de esta tabla son precios de pedida: lo que el vendedor pide en el anuncio. El precio al que finalmente se cierra una operación es otro dato, casi siempre menor, y no es público. Un número de pedida presentado como valor es la manera más rápida de que alguien tome una decisión mala con una cifra que parecía seria.
Las reglas del cálculo
Están escritas antes de mirar los resultados, que es la única forma de que sean reglas y no justificaciones. Son cinco y cada una existe porque sin ella esta tabla publicaría algo falso.
1 · Solo casa y departamento
Un terreno, una oficina, un local o una nave industrial no comparten escala de precio por metro cuadrado con una vivienda. Meterlos en el mismo saco no produce un promedio: produce un número que no describe a ninguno de los dos.
2 · Solo venta y solo en pesos
Una renta es otra operación con otra escala. Y los anuncios en dólares se quedan fuera porque convertirlos exigiría fijar un tipo de cambio dentro del artículo — una cifra que queda desactualizada al día siguiente y que nadie volvería a revisar.
3 · Saneo de superficies imposibles
Los datos de superficie se capturan a mano y a veces salen mal. En este inventario hay una propiedad publicada como casa de 11 m² con precio de ocho cifras: eso da más de un millón de pesos por metro cuadrado y, ella sola, llevaba el rango de su colonia a un factor de cien. No es una casa pequeña, es un dato equivocado. Se descartan las superficies fuera de un rango que ninguna vivienda real de este inventario alcanza.
4 · Mediana, y recorte a 1.5×
Se toma la mediana —el valor de en medio— y no el promedio, porque a la mediana no la arrastra un extremo. Después se descarta cualquier anuncio cuyo precio por metro cuadrado se salga de una vez y media esa mediana, por arriba o por abajo, y se vuelve a calcular la mediana sobre los que quedan. Una sola vez: repetir el recorte hasta que dejara de cambiar acabaría estrechando cualquier grupo hasta su propio centro y fabricaría una precisión que no existe.
5 · Mínimo cuatro comparables, contados después del recorte
La colonia que no llega a cuatro no sale. Y se cuentan después del recorte, no antes: el número que respalda una cifra es el de los anuncios que de verdad la formaron. Decir «n = 6» cuando dos se descartaron sería inflar la confianza del lector con anuncios que no participaron.
Las colonias que no salen
Son la mayoría, y no es un defecto del método: es el método funcionando. Nuestro inventario es de una agencia boutique, no un censo del mercado. En la mayoría de las colonias tenemos uno, dos o tres anuncios — suficiente para vender esas propiedades, insuficiente para decir nada sobre la zona.
La tentación obvia sería bajar el mínimo a dos y llenar la tabla. Con dos anuncios, la «mediana» es el promedio de dos casas: si una está sobrevalorada y la otra es una ganga, el resultado no describe nada y sin embargo parece un dato. Una tabla larga y falsa es peor que una corta y cierta.
Lo que este número no dice
El precio por metro cuadrado es un punto de partida, no un veredicto. Es ciego a casi todo lo que hace que dos propiedades del mismo tamaño en la misma calle valgan distinto:
- El terreno. Dos casas con los mismos metros construidos sobre terrenos de 300 y 900 m² no son comparables, y esta tabla las trata igual.
- El estado y la antigüedad. Obra nueva y obra de treinta años sin remodelar entran con el mismo peso.
- La calidad. Acabados, altura de techos, orientación, vista, nivel dentro de un edificio.
- El costo de tener la propiedad. La cuota de mantenimiento no aparece por ningún lado y en una torre premium cambia el cálculo entero.
- El tiempo en mercado. Un anuncio que lleva año y medio publicado sigue contando como si su precio fuera de mercado. Muy probablemente no lo es.
Por eso la tabla sirve para ubicarte en un rango antes de una conversación, no para ponerle precio a una propiedad concreta. Eso último requiere ver la propiedad.
¿Tu propiedad está dentro del rango de tu colonia?
Si estás pensando en vender, el rango de la tabla es donde empieza la conversación — no donde termina. Lo que cierra la diferencia es el estado, el terreno y el momento.
